广钢收官之作，8万贵吗？

“金三“落幕”银四”接捧，近期将有不少新盘亮相。

据中地行不完全统计，本月广州共有27个新盘有动作，其中，关注度最高的莫过于中心区项目。

位于广钢新城的中海保利朗阅，就是其一。

据悉，项目预计在4月底开放样板间，五一开盘，吹风价7.5-8万/平。

这次，广钢终于要迎来8万/平时代？

单看价格，中海保利朗阅无疑是广钢新城的天花板。

不过，我们常说的“贵”，主要是看项目值不值这个价。

首先，是中海保利朗阅的地价成本。

虽然地块竞拍楼面价仅2.8万/平，但如果算上配建中央公园、学校的隐形成本，业内预估实际楼面价在4万/平左右。

这么看来，作为广钢新城近年体量最大的宅地，项目敢吹风8万+，也并非漫天夸大。

其次，是中海保利朗阅自身产品价值。

从产品来看，项目定位高端改善，这点从设计就能看出一二。

简单列举项目的几个卖点：全南向、部分一梯一户、超大L形阳台、容积率约4.5、绿化率35%、玻璃幕墙外立面......

其中，全南向、容积率4.5，应该能吸引不少中心区买家。

一是中心区全南向户型确实不多见，二是在以高容积率著称的广钢，4.5的容积率算得上是舒适。

需要注意的是，项目也并非完美。

例如，作为广钢234地块的配建者，中海保利朗阅并不能完全享受到中央公园的景观。

究其原因，项目位置与公园有一定距离，中间相隔着一个葛洲坝广州紫郡府，而紫郡府建筑高度为18-29层，朗阅规划高度为31层。

这也意味着，会对项目低层景观有一定影响，此外高低楼层之间也会有一定价差。

整体来看，虽然中海保利朗阅有一些小瑕疵，但自身条件不差，确实有底气有资本。

当然，项目敢叫高价是一回事，市场认不认可，又是另外一回事。

此前广钢新城定位一直是刚需大城，如今一个主打改善的全新盘，想要卖得好，关键之一在于如何扭转购房者对广钢的刻板印象。

实际上，市场已经对这个价格有不少争议，其中呼声最高的一个声音便是：“8万买荔湾，不如买海珠”。

确实，就当下环境而言，荔湾认可度始终低海珠一截，尤其是以琶洲为首的新盘，热度更是居高不下。

作为一个没有产业主打配套的片区，广钢新城想要被市场认可，除了要把规划蓝图变成现实，还要依靠“背后的力量”。

牛奶厂背靠天河，房价涨幅如何大家有目共睹，广钢背靠荔湾，房价涨幅大多是靠配套兑现一点点累积而来。

这样的好处在于价格有价值做支撑，不足之处则是涨幅速度较慢。

所以，当价格超出预期涨幅的中海保利朗阅的出现，难免会让部分购房者一时间难以接受。

假设一下，如果中海保利朗阅真能卖出这个价，受益最大的或许是广钢新城业主。

一方面，项目会成广钢新房价值标杆，进而带动板块均价上涨。

另一方面，新盘价格也会在一定程度上反映到二手市场，促进二手房的成交。

如果把问题再延伸一些，中海保利朗阅的最终售价，其实也是对广钢新城价值的试探。

2013年，《广钢新城控制性详细规划》发布，投资千亿，规划将其打造成比肩珠江新城CBD的国际中央居住区。

过去，广钢新城奉行的“住区+中央公园”模式，首轮土拍后，中海、金融街、华发、保利、葛洲坝、深振业等房企先后入场，为广钢添砖加瓦。

现如今，广钢高楼林立，配套渐趋完善，成熟大城跃然纸上，”住区“已经初见雏形。

交通方面，广钢未来将拥有地铁1号线（已开通），广佛线（已开通）、地铁10号线（在建）、11号线（在建）、22号线（在建）等多条地铁线。

教育资源上，广钢已有省实第二小学、省实一小、华师附荔湾小学、省实初中部等学校，未来还有广钢234地块配建的两所学校。

医疗方面，拥有1200床位的广钢医院、3所社区卫生服务中心、4所卫生站......

至于后者，在苦9年后，广钢终于在去年等来“中央公园”的动工，但距离其真正建成，仍需要不少时间。

在广钢新城最后一块拼图未补齐之前，想要超越同一起跑线的广纸和牛奶厂，只怕是心有余而力不足。

好在，广钢新房均价从2015年的2.8万/平，跃升至2021年的6-7万+，涨幅不低，也算是对业主的一个安慰。（数据来源：中指院）

最后，再来聊聊中海保利朗阅值不值得买？

正如我们常说的，比起值不值，更重要的是适不适合。

在考虑通勤、配套、户型等因素后，是否符合购房者自身需求是首要思考命题。

如果这些都满足，下一步才是衡量项目的“性价比”。

目前广钢新城在售新房不多，主要是葛洲坝广州紫郡府和保利和光晨樾，均价5.6-5.8万/平，以及部分项目尾货。

图源：房天下

单看价格，中海保利朗阅优势不明显。不过，朗阅主要竞争对手也并不是广钢内部新盘。

把范围扩大一些，项目周边还有广船的广州滨江上都、花地湾的万科金域曦府、沙涌站附近的保利越秀天启。

其中，广州滨江上都应该是中海保利朗阅最大竞品。

值得一提的是，滨江上郡有江景这一附加值，参考前者均价8万/平（来源：房天下），没有江景的朗阅，最终价格仍有不少悬念。

二手市场同样对项目影响不大。

主要是因为广钢大多是不满五的房源，税费不低，如果不是急于入学的家长，大多会优先考虑新房。

总体而言，无论中海保利朗阅最终能否卖出高价，它的到来，都将带动广钢新城房价迈入一个新纪元。