2023年武汉房地产市场：住宅缓筑底慢复苏，核心商圈空置率下降

21世纪经济报道记者王雪 武汉报道

2023年，“房地产市场供需关系发生重大变化”定调楼市，武汉市则持续优化房地产政策，发布了从“因城施策”到“一区一策”再到“汉十条”等系列措施，以期有效支持刚性和改善性住房需求，保证房地产市场平稳发展。

但居民收入预期偏弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏。多家机构数据显示，2023年，武汉市新房成交量价齐跌；住宅市场出清周期达到21.5个月历史高位。“随着武汉都市圈的纵深推进，武汉新城建设成势见效。未来，尽管市场将持续受到供求压力的影响，但随着政策利好因素不断释放，预期信心将逐步恢复。”戴德梁行武汉公司总经理周星在接受21世纪经济报道记者采访时指出。

住宅：处于缓筑底阶段

2023年，武汉市住宅市场处于缓筑底、慢复苏阶段。中指研究院华中市场分析师李国政在接受21世纪经济报道记者采访时指出，2023年，武汉新建商品房成交约13.74万套，同比下降9.79%；成交面积1637万平方米，同比下降4.86%。其中，新建住房成交10.98万套、1268万平方米，同比下降5.58%、3.65%。

从出清周期来看，戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵介绍，“截至2023年12月，武汉住宅市场出清周期达到21.5个月历史高位，并有继续上升的趋势。远城区住宅市场去化压力较大，包括东西湖、蔡甸、沌口、新洲等区域出清周期超过25个月。整体来看，武汉住宅市场目前呈现供需两弱的处境，市场信心或需更多积极利好政策重塑。”

需要强调的是，2023年，武汉市住宅市场供需对接上存在错位。远程区在住宅市场成交中扮演着成交主力的角色，占比38.1%。其中，汉阳区、黄陂区、东湖高新区的成交面积排在前三，分别约占上半年武汉市商品住宅总成交面积的10.8%、10.2%和9.7%。而供应主力区域则是中心城区，占比36.4%。

（图：2023年武汉住宅市场分区成交情况/数据源于中指数据库、戴德梁行研究部）

还值得一提的是，中指研究院指出，2023年，武汉二手住房市场表现亮眼，共成交10.56万套，同比2022年增长39.7%，远好于新房市场。

“这意味着，武汉市场由增量时代逐步向增存并举时代转变，是一线城市的必由之路。新房销量多少，不再是衡量武汉房地产发展的唯一指标。只重数量不重质量，行业发展难以为续。武汉房地产投资逻辑正在发生变化，在新市场格局下，实现有利润的增长才是良性发展，不能再把‘薄利多销’甚至亏本跑量作为第一追求。”李国政表示。

因此，李国政建议，武汉住宅市场在加快去库存、产品迭代的同时，要逐步实现开发模式转型、建造方式转型和产品结构转型。品牌房企围绕好房子、好服务、优价格，以需定供、以需定建，优化提升配套生活服务，更好满足当前市场的有效需求。

为激发住宅市场活力，2023年武汉市出台了多项政策，不断引导促进居住环境和住房品质提升。例如，在用地规划方面，《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理意见》指出，严控超高层建筑，降低建设强度与密度；“汉十条”明确提出，取消武汉市二环线以内住房限购政策，优化家庭住房贷款认定标准，支持企业转型发展，推进住宅产品优化创新。

李国政预计，随着武汉市全面解除限购，二环内受益最大，主城区或迎来高需求。2024年，武汉住宅市场的系列政策的叠加效应将逐步显效，迎来稳中有升的发展新格局，整体住房消费规模有望实现10%以上的增长。

甲级写字楼：租金持续下调

“2023年，武汉甲级写字楼市场供应节奏较过去几年有所放缓，供应节奏的放缓给市场存量消化喘息时间，整体空置率较2022年末下降约1.5个百分点至36.1%。但激烈的竞争迫使租金持续下行，四季度末核心商务区甲级写字楼整体租金较去年末下降约9.2%至89.8元每平方米每月。”胡韵表示。

从分区租金下调幅度和净吸纳量来看，全年下调租金幅度最大的区域为汉口武昌沿江、武广和光谷商务区，下调幅度均超10%；净吸纳量表现较好的区域为中南中北、建设大道和汉口&武昌沿江商务区，其中中南中北商务区主要得益于区域内国企背景写字楼上下游企业的积极入驻。

整体来看，2023年，TMT、金融和专业服务业引领武汉甲级写字楼市场租赁成交，分别约占全年总成交面积的25.9%、22.5%和17.9%。其中，TMT由原本集中于光谷片区开始向武广商务区扩散，全年约44.9%的TMT行业成交面积位于武广商务区；专业服务业仍展现较高集中度，45.1%的成交面积位于汉口武昌沿江商务区。

胡韵预测，“2024年，武汉甲级写字楼市场供应将持续放缓，将仅迎来越秀国际金融荟T5和香港中心A座约16万平方米优质办公空间的交付，整体市场将有更多的时间去化现有存量。但就武广商务区来说，预计市区域租金或承压继续下行、空置率短期还将继续上升。”

零售：餐饮业强势复苏

让人眼前一亮的是，2023年，武汉餐饮业强势复苏，为商圈发展注入强心剂。截至2023年11月，全国餐饮消费收入增速达25.8%，武汉市2023年前三季度餐饮收入增长达15.7%。

一方面，2023年，武汉市核心商圈以餐饮为首的接触性消费拓店积极，餐饮和娱乐休闲业态占比35.6%、14.3%，分别同比增长10.9、4.8个百分点。

另一方面，引进餐饮首店也成武汉首店引进的主力生态，占比49.4%。分商圈来看，武广、永清、江汉路及街道口商圈首店引进最为积极，分别占今年首店引进数量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

“得益于核心商圈优质项目积极的招商调整，截至2023年四季度，武汉市五大核心商圈整体空置率环比下降2.1个百分点至13.3%。”胡韵告诉记者。

同时，市场商户资源争夺激烈，迫使业主持续下调租金，截至2023年底，武汉市五大核心商圈首层平均租金录得457.2元每平方米每月，同比下降5.6%。

胡韵进一步指出，分商圈来看，武广商圈是目前租金最高、空置率最低和全年净吸纳量最高的商圈，市场头部运营商在商户资源争夺上的优势在不断上升，头部项目与一般项目之间的招商运营难度差距持续加大。

展望2024年，胡韵表示，“武汉零售市场预计还将迎来包括SKP、龙湖滨江天街、方圆荟等在内约89.5万平方米的新增供应，绝大部分项目将供应于新兴商圈。对核心商圈来说，优质新项目的供应将进一步加剧商圈内老项目的调改；对新兴商圈来说，优质新项目的供应将缓解片区商业配套不足问题，提升板块价值，增强区域人口吸附力。”