银十变奏 上海三批土拍下保利、招商拿地热度与市场态势

观点网 趁着国庆节的热闹氛围还未彻底消散，北上广三大一线城市纷纷在节后首周进行土拍。

广州、北京两城土地市场在“双十”率先发动，两城三地收金80亿元。紧接着10月11日，上海启动今年的第三批供地，首轮7宗地块正式开始出让，起拍总价184.59亿元，其中有2宗地将于10月12日出让。

今日5宗地块总起价149.09亿元，最终2宗底价成交，3宗触顶摇号，总成交价158.7亿元，溢价率6.4%，最后夺魁的企业分别为保利、招商蛇口、建发、象屿地产以及长三角投资。

从参拍企业来看，上海本轮拍地依旧是央国企的主场，除上述在今日竞拍中胜出的5家企业外，越秀、华润、中海、中铁建等实力玩家也参与陪跑。

重启招挂复合

今日出让的5幅地块中，除青浦区金泽镇西岑社区地块以及金山区金山新城地块仅有1位竞买人外，其他3宗地块均迎来多位竞买人竞拍，并最终达到最高限价。

青浦区与金山区两宗地块最终分别由长三角投资与建发以底价收入囊中，成交价分别为29.64亿元、22.8亿元，成交楼面价分别为6966.01元/平方米、12620.04元/平方米。

据悉，建发已在金山新城开发了两个项目，分别为金玥湾、建发观唐府。目前金玥湾已清盘，建发观唐府处在收尾阶段。

在上午的出让活动中，静安区中兴社区地块率先开启了多家房企竞拍的热闹场面，招商、保利发展、越秀、象屿四家房企在经过27轮报价后，地块达到最高限价15.46亿元，楼面价81198元/平方米，溢价率9.66%。

而后4家竞买人均接受了绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标以及7%公租房上限比例，进入摇号环节。最终，由保利发展以15.46亿元夺得，这是本轮供地中唯一的内环内地块，用途为商住地块，出让面积仅7616平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，该地块是这批土地中位置较好的一幅，周边配套成熟，交通便利。但从技术指标来看，这幅地块体量不大，计容面积不超过2万平方米，并且需要配近2千平方米的商业，使得可售部分变得更小了。

另外，这次规定装修标准，不低于4千元/平方米，进一步控制开发商的施展空间，所以，即便是市中心地块也只有4家房企参与。

值得一提的是，上海本轮拍地有部分热门地块重启招挂复合的拿地方式，保利拿下的静安地块即采用该种出让方式。

所谓招挂复合拿地，是指招标+挂牌方式。据了解，上海自2017年4月起在宅地出让上开始施行招挂复合的土拍规则，直到2022年6月取消了该种出让方式。

招挂复合方式一般是按照通过资格审查的有效申请人数确定。人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让；3人以上的，则将通过招标方式出让（后续调整过规则，在部分地块采用6人分界线，即超过6人用招标，6人及以下用挂牌）。

招挂复合的出让方式，对房企提出了更高的要求，不仅仅在经济实力方面，还对经验、产品、技术等进行了约束，一定程度上提高了房企的拿地门槛。

头部房企的战场

今日最热门地块当属浦东新区三林环外区域地块，该地吸引招商、保利、中海、华润、越秀等7家房企争抢，在经历70轮竞价后达到最高限价73.86亿元，进入竞报“高品质建设”阶段。

在后续摇号阶段，招商蛇口一举夺魁，成交楼面价3.93万元/平方米，溢价率10%，房地联动价70000元/平方米。

地块信息显示，该地块出让面积85423.4平方米，用途为住宅用地，容积率2.20，地块起价67.15亿元，楼面起价3.57万元/平方米。根据出让要求，本地块装修标准不低于2500元/平方米（集采价格）。

该地块位于上南路与东明路交叉口西侧，紧邻浦东三林软件园和中国电信园区，距离地铁11号线三林站约2.4公里。据悉地块的可售住宅多达1565套。

具备资金实力的招商蛇口一直活跃在上海土拍中，前次二轮拍地招商蛇口报名地块就有11宗，参与竞价并摇号的地块10宗，最终仅摇中1宗地。此次7宗地的意向房企中有4宗都有招商的身影，可以说凡是热门地块招商都要来博上一博。

另外重仓上海的象屿地产这回也有收获，摇中奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块，成交价16.9亿元，成交楼面价18150元/平方米，房地联动价36900元/平方米。

这个来自厦门的国企一直偏好在上海拿地，数据显示，2021和2022年，象屿地产拿地金额均超过200亿元，在上海补仓金额占近两年总拿地额的72%。

今年上海首批出让19宗地时，象屿地产以联合体方式成功摘得2宗地，二轮拍地中也参拍了8宗地，最终一无所获。

在上海积极补仓的象屿地产今年上半年实现了5盘齐发，有青浦蟠龙府二期、宝山萃湖臻境、闵行象屿招商公园1872、嘉定虹桥嘉悦府、嘉定都滙云境等项目在售，成为上海市场上比较罕见的多盘齐发开发商。

总体来说，上海土拍市场依然维持一贯的活力，但从房企参与热情来看，此轮拍地较今年前两批拍地有所降温，热度最高的长宁西郊地块也仅有8家房企报名，将于10月12日开拍。

本轮拍地7宗地共吸引了15家房企入场，两个月前的二批次土拍15宗地吸引了约39家房企参拍。从供应量来看，去年四批次拍地仅6宗地块也吸引了将近20家房企参拍。显而易见，参与土拍的玩家越来越少了。

楼市端，市场预期的利好政策于9月落地，上海楼市成交出现反弹。上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积77.9万平方米，环比增加39.6%。但环比增幅显著的同时，绝对量却未达到80万平方米的“及格线”。

卢文曦表示，尽管一线城市政策已经转向放松，但一个月以来政策效应快消耗殆尽，市场情绪和预期并没有得到扭转。所以此轮土拍也只有实力较强的国央企参与其中。

有市场人士认为，未来这些头部的品牌房企对于上海的土地市场影响会越来越大，会起到更强的市场主导作用。